后台有粉丝想让明哥聊一下二手房，正好团队小伙伴近期有不少二手房的成交案例，明哥就从中筛选一些，并把一些有故事的二手房拿来说说吧。

　　今天我们来聊聊天昌·凯悦国际好了。这个盘可以说是目前南宁二手房市场流通性较好，关注度又很高的一个盘。

　　凯悦国际的开发时间是2006年，大约在2009年首期交付，开发商是号称“上林首富”陈耀宗旗下的天昌集团。小区占地约178亩，容积率2.0，以小高层为主，还有一小部分别墅。

　　这个小区最牛批的地方是地段，项目紧邻南宁地标会展中心，同时又与石门森林公园接壤，距离广西省级领导住的地方也不远。

　　整个石门森林公园周边最佳景观位置只有4个盘，分别是：凯悦国际、龙曦山庄、山水方园和倚林佳园。这4个盘的景观视野位置最好，其他的位置都不如他们。

　　在凯悦国际这，你不仅可以直面石门森林公园，同时也能把会展中心、地王大厦、会展航洋城等南宁知名地标全部尽收眼底。

　　为什么凯悦国际的地段这么牛批，这就不得不提曾经凤岭南最大的“地主”天昌集团了。早期天昌集团以基建工程起家，民族大道东延长线、竹溪大道北段、越秀路、石门森林公园等设施，天昌集团都曾参与修建。在早期南宁以项目带土地开发的模式下，天昌集团获得了大量项目周边的土地。

　　但人不可能开天眼，知道后来的房价能涨成那样，也不可能算得准东盟商务区发展成熟只用了短短10年。尤其是后来2008年的危机，不知道倒下了多少开发商。天昌集团自己优中选优保留了位置最好的一块地，剩下的就放弃或转卖了。

　　天昌集团开发这些土地，采用的是李嘉诚的缓慢开发，逐期开发模式，慢慢赚取土地升值的红利。而不像后来的一众快周转开发商那样，拿到地后就匆匆开发建设，快速销售。

　　别看凯悦国际这个盘的开发时间已经过了快20年，但除了一期外，其他期的实际房龄并没有那么长。

　　整个小区有那个时代楼盘的典型特征，小区大门口设置了罗马柱来体现高端大气上档次。现在看可能有点土，但在当时来看就是潮。

　　站在如今的审美来看，凯悦国际的灰白配色外墙和西式风格是完全不搭的。但阴差阳错的是，这种外立面配色特别耐脏耐旧。

　　此外，凯悦国际这名字现在来看也有点挫了，跟“嗨老友”差不多的意思。人们看到这名字的第一反应不是住宅小区，而是卡拉OK或者哪个酒店的名字。但在当年，这名字一看就霸气外露。

　　总体来看，小区保养得还算不错，虽然很多设计是落后现在的版本了。比如小区内穿插着沥青道路，一看就是人车不分流。

　　其次，就是小区内的园林保养也很一般，虽然你能看到物业已经在尽力维护修剪了。

　　不过，哪怕你再嫌弃凯悦国际如今的环境，也不影响这个盘在二手房市场上的价格坚挺程度。可能你会疑问，这种20多年房龄的小区，到底是谁在买啊？

　　明哥现在就告诉你，首先，凯悦国际小区的主要户型都是大户型，很多还是是复式楼中楼，这种楼中楼的面积必然超过140㎡，购买门槛至少得200万起步。

　　所以能买得起这种房子的人群，怎么说也得是中产以上，有稳定工作的高收入人群，企业高管和个体老板也行。刚需在不借助6个钱包的情况下，是绝对够不着这里的，看都不用看。

　　▲小区阳台还是“老钱们”喜欢的那种带弧度造型如今早已绝版了的“古典”阳台。

　　其次，就是复式楼再加上石门森林公园的景观视野，顶楼带露台的产品，在如今的南宁也是稀缺中的稀缺。

　　最后，如果你是老南宁，尤其是老青秀区人，你可能会嫌弃凯悦国际的房龄，可对于外地人，尤其是发达地区、海外地区的人来说。他们可不会介意房龄，这个群体更在意的是南宁的城市景观资源和教育配套。

　　而越秀路小学+国际三中的学区，还有石门森林公园、会展中心等不可复制的景观资源，正好直接击中了这部分群体的内心。所以，他们才是购买凯悦国际二手房的主力人群。

　　除此之外，来自西乡塘、江南、兴宁的改善人群，他们也对青秀核心区的老房子情有独钟。不过，如今凯悦国际还要1.5~1.7万/㎡的价格，还是容易劝退这部分人。

　　明哥在复盘凯悦国际的时候，其实也查过当年的房价。很多人说，后悔当年没有入手东盟商务区的房子。明哥就以凯悦国际为例，09年时的价格就已经达到了6字头，160㎡的房子总价就达到100万了，这可是08～09年时的100万！

　　在同时期，位于新民路的麒麟山也才只要5900元/㎡，还都是刚需小户型，总价不超过100万。你就说你在那个时候，敢下手入凯悦国际？你当时要是有那个魄力和信息渠道，现在应该住在幸福里了。

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